토지거래허가제란? | 토지거래허가제 정리 | 토지거래허가구역 확인 방법

 

 

토지거래허가제는 토지의 투기적 거래를 방지하고 지가의 급등을 억제하기 위해 특정 지역 내 토지 거래를 제한하는 제도입니다. 이는 국토의 효율적 이용과 관리를 도모하고자 하는 목적을 가지고 있습니다.
 

    목적

이 제도의 주요 목적은 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위해 토지의 투기적 거래를 방지하고 지가의 급등을 억제하는 것입니다. 
 

    역사

토지거래허가제는 1978년 12월 5일 '국토이용관리법'에 의해 처음 도입되었으며, 처음 토지거래허가구역이 지정된 것은 1985년 7월 충남 대덕연구단지 개발지역이었습니다. 이후 경제 상황과 부동산 시장의 변동에 따라 허가구역의 지정과 해제가 반복되어 왔습니다.
 

    적용 대상 및 지정 기준

토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역, 또는 그러한 우려가 있는 지역에 지정됩니다. 허가구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다. 예를 들어, 도시지역 주거지역에서는 60㎡를 초과하는 토지 거래 시 허가가 필요합니다.
 

    법적 근거

토지거래허가제의 법적 근거는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조부터 제23조까지이며, 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격의 30%에 상당하는 벌금에 처해질 수 있습니다.
 

    토지거래허가제와 부동산 시장

토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 가격 안정을 도모하는 역할을 합니다. 그러나 과도한 규제는 거래 위축과 시장 왜곡을 초래할 수 있어 신중한 적용이 필요합니다. 최근 서울 강남 3구와 용산구의 아파트 가격이 급등하자 정부는 해당 지역을 다시 토지거래허가구역으로 지정하였습니다. 이는 불과 1개월 전 해제된 지역이 다시 규제된 사례로, 시장의 과열을 진정시키기 위한 조치입니다.
 
최근 논란과 대처 방안
최근 토지거래허가구역의 지정과 해제를 둘러싸고 논란이 일었습니다. 특히, 규제 해제 후 투자 수요가 몰리면서 단기간에 가격이 급등하거나 투기 심리가 확산되는 등의 부작용이 우려되어 다시 토지거래허가제를 지정하는 조치가 있었죠.
 

    실수요자 및 투자자 대처 방안

• 실수요자: 주거 목적의 부동산 구매를 고려하는 실수요자는 토지거래허가구역 지정 여부를 확인하고, 허가 절차를 준수하여 안정적인 주거 환경을 마련하는 것이 중요합니다.
• 투자자: 투자 목적의 부동산 거래를 계획하는 투자자는 시장 동향과 정부의 규제 정책을 면밀히 분석하고, 투기성 거래보다는 장기적이고 안정적인 투자 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

결론적으로, 토지거래허가제는 부동산 시장의 안정을 위한 중요한 제도이지만, 그 적용과 해제는 시장 상황과 지역 특성을 고려하여 신중하게 이루어져야 합니다. 실수요자와 투자자 모두 이러한 제도의 목적과 절차를 이해하고, 합리적인 대처 방안을 마련하는 것이 필요합니다.
 
 

    토지거래허가구역, 어떻게 확인할 수 있을까?

이처럼 부동산 투자를 준비하거나 토지를 매입하려는 사람이라면 반드시 토지거래허가구역 여부를 확인해야하는데 일반인 입장에서 어떤 지역이 토지거래허가구역인지 확인하는 게 쉽지만은 않은게 현실입니다. 그래서 실무적으로 가장 빠르고 정확하게 토지거래허가구역을 확인하는 방법을 소개하고자 합니다.
 

   1. 국토교통부 ‘토지이음’ 이용

가장 공식적이고 신뢰할 수 있는 방법은 정부가 운영하는 '토지이음' 사이트를 이용하는 것입니다.

확인 방법:

1. 사이트 접속: https://www.eum.go.kr/
2. '토지이용계획열람' 메뉴 클릭
3. 주소 입력 또는 지번 검색 후 열람 버튼 클릭
4. 해당 토지에 적용되는 이용규제 내역 확인 - ‘토지거래허가구역’ 여부가 표시됨 (※ 토지거래허가구역 외에도 개발제한구역, 용도지역, 문화재보호구역 등 다양한 규제도 함께 확인 가능)

예) 서울특별시 동작구의 한 지역을 넣어봤습니다:

 

   2. 관할 시·군·구청 부동산과 또는 토지정보과 문의

실시간 정보가 필요한 경우나, 행정적 해석이 필요한 경우엔 해당 지자체에 전화 문의하는 것도 좋은 방법입니다.
예를 들어, 서울시 내의 토지를 알아보는 경우에는 서울시청 부동산정보과 또는 해당 자치구청의 부동산관리과에 연락하면 됩니다.

 

   3. 국토부 공고문 확인 (정책 변경 시)

토지거래허가구역은 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 공고를 통해 지정합니다. 따라서 공고 시점, 구역의 범위, 기간, 허가 대상 면적 등이 명시되며, 국토부나 각 지자체의 홈페이지 또는 관보에서 열람 가능합니다
 
 

   4. 부동산 플랫폼의 '토지 규제 정보' 기능 활용

최근엔 네이버 부동산, 카카오맵, 직방, 피터팬 등의 플랫폼에서도 특정 필지를 선택하면 '토지이용계획' 탭에서 허가구역 여부를 표시해주는 기능이 있습니다. 다만, 공식 자료에 기반한 확인이 아니기 때문에 참고용으로만 활용하는 것이 바람직할 것입니다.

 

   서울특별시 토지거래허가구역 지정 현황

 

2025년 2월 17일 기준, 서울시 전체 면적의 약 8.72%인 52.79㎢가 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 주요 지정 내역은 다음과 같습니다:

• 강남·서초 자연녹지지역: 1998년 5월 31일부터 지정되어 현재까지 유지되고 있으며, 면적은 26.62㎢입니다.
• 재건축 14개 아파트 단지: 강남구 10곳, 송파구 4곳으로 구성되어 있으며, 2020년 6월 23일부터 지정되어 2025년 6월 22일까지 유효합니다. 면적은 1.36㎢입니다.
• 주요 재건축단지 등: 여의도, 압구정, 목동, 성수전략정비구역 등이 포함되며, 2021년 4월 27일부터 지정되어 2025년 4월 26일까지 유효합니다. 면적은 4.58㎢입니다.
• 모아타운 및 인근지역: 22개 구의 60개 동이 포함되며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정되어 있습니다. 면적은 11.11㎢입니다.

자세한 내용은 서울시 토지관리과 공식 웹사이트에서 확인할 수 있습니다. (서울시 부동산 정보광장)

 

   경기도 토지거래허가구역 지정 현황

2025년 1월 1일 기준, 경기도에서는 총 394.826㎢가 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 주요 지정 내역은 다음과 같습니다:

• 고양 대곡역세권, 시흥 시가화 예정지구: 2023년 5월 31일부터 2025년 5월 30일까지 지정되어 있으며, 면적은 4.95㎢입니다.
• 기획부동산 토지투기 대책 지역: 9개 시·군에 걸쳐 있으며, 2023년 12월 26일부터 2025년 7월 3일까지 지정되어 있습니다. 면적은 1.58㎢입니다.
• 광명 하안구역: 2022년 8월 24일부터 2025년 8월 23일까지 지정되어 있으며, 면적은 0.096㎢입니다.
• 용인 국가첨단산업단지 및 그 인근: 2023년 3월 20일부터 2026년 3월 19일까지 지정되어 있으며, 면적은 129.48㎢입니다.

자세한 내용은 경기도 부동산포털에서 확인할 수 있습니다. (경기부동산포털)

 

   인천광역시 토지거래허가구역 지정 현황

인천시의 경우, 검암역세권, 계양테크노밸리, 대장지구, 구월2 공공주택지구 등 총 4개 구역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 각 구역의 지정 기간과 면적은 상이하므로, 자세한 사항은 인천시 공식 웹사이트나 관련 부서에 문의하시기 바랍니다.

 

※ 주의사항

토지거래허가구역은 시장 상황과 정책에 따라 변경될 수 있으므로, 거래를 계획 중인 토지의 허가구역 여부를 반드시 최신 정보로 확인하시기 바랍니다. 이를 위해 해당 지자체의 공식 웹사이트나 부동산 관련 공공 포털을 활용하시는 것을 권장드립니다.